Wszystkim, którzy planują zakup nowego mieszkania zależy na tym, aby dokonać bezpiecznej transakcji na rynku nieruchomości. Dotyczy to szczególnie zakupu nieruchomości, gdy inwestycja deweloperska jest jeszcze w fazie budowy. Rozwiązaniem w takiej sytuacji jest rachunek powierniczy – obowiązkowy system, który ma za zadanie zapewnić nabywcom bezpieczeństwo zakupu mieszkań od dewelopera. Jak dokładnie działa ten element ochrony nabywców? Na to pytanie odpowiadamy poniżej.
Rachunek powierniczy – co to takiego?
Mieszkaniowy rachunek powierniczy to rodzaj konta bankowego, stworzony do bezpiecznego przechowywania pieniędzy na rzecz innych osób lub organizacji. Stosuje się go szczególnie w branży budowlanej do zarządzania finansami związanymi z projektami deweloperskimi.
Wyróżnia się rachunek powierniczy:
- zamknięty
- i otwarty.
Zamknięty rachunek powierniczy charakteryzuje się tym, że środki finansowe zgromadzone na rachunku pozostają zablokowane do momentu zakończenia inwestycji budowlanej, np. nowego mieszkania. W sytuacji bankructwa dewelopera środki zostają zwrócone inwestorom.
Z kolei otwarty rachunek powierniczy zapewnia elastyczniejsze zarządzanie finansami projektu. Umożliwia on sukcesywne pobieranie środków z rachunku, adekwatnie do postępu prac budowlanych. Wypłaty są dokonywane w transzach wynoszących od 10% do 25% całkowitych kosztów projektu, zależnie od etapu prac oraz uzgodnień między stronami. Ochrona inwestycji jest zapewniona przez gwarancje bankowe lub ubezpieczeniowe. W tym przypadku, analogicznie do rachunku zamkniętego, inwestor jest zabezpieczony przez zwrot wpłaconych środków w przypadku niewypłacalności dewelopera.
Zastosowanie rachunku powierniczego w branży nieruchomości
Obowiązek zakładania rachunku powierniczego przez deweloperów ma na celu zabezpieczenie interesów nabywców mieszkań. Wprowadzone regulacje wymagają, aby środki wpłacone przez kupujących na zakup nieruchomości były przechowywane na rachunku powierniczym aż do spełnienia warunków umożliwiających ich wypłatę. To rozwiązanie minimalizuje ryzyko utraty inwestycji w przypadku problemów finansowych dewelopera.
Opcja ta przekłada się również na elastyczność w finansowaniu budowy. Płatności mogą być dokonywane etapami, zgodnie z postępem prac, co daje pewność, że każda wpłata koresponduje z rzeczywistym stanem realizacji projektu. Dodatkowo środki zgromadzone na rachunku powierniczym są chronione przed włączeniem do masy upadłościowej dewelopera, co stanowi dodatkową warstwę ochrony dla kupujących mieszkania.
Zaktualizowane przepisy dla deweloperów – zwiększona ochrona nabywców
Od 1 lipca 2022 obowiązuje nowa ustawa z 20 maja 2021, dotycząca ochrony praw kupujących mieszkania i domy jednorodzinne, a także wprowadzająca Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Zainicjowana przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów regulacja ma na celu wzmocnienie ochrony prawnej i finansowej osób kupujących nieruchomości od deweloperów w Polsce.
Najważniejszą nowością wprowadzoną przez ustawę jest utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, który ma za zadanie zapewnienie finansowego zabezpieczenia dla nabywców domów i mieszkań. Ustawa ta wprowadza również szereg innych zmian mających na celu zwiększenie bezpieczeństwa transakcji, w tym m.in.:
- możliwość odmowy odbioru mieszkania lub domu z powodu istotnych wad;
- ograniczenie wysokości opłaty rezerwacyjnej do 1% wartości nieruchomości oraz określenie warunków zarządzania tą opłatą i możliwości jej zwrotu klientowi;
- zwiększony nadzór nad wykorzystaniem środków zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych przez dewelopera oraz związanie harmonogramu płatności z postępem prac budowlanych.
Te zmiany mają na celu nie tylko ochronę finansową kupujących, ale również zapewnienie przejrzystości i uczciwości procesu zakupu mieszkań.
Kupno mieszkania od dewelopera a rachunek powierniczy
W obliczu wprowadzenia nowych regulacji zakup mieszkania bezpośrednio od dewelopera prezentuje się jako opcja o wielu zaletach dla kupujących. Głównie ze względu na podwyższenie poziomu bezpieczeństwa finansowego transakcji, dzięki obligatoryjnemu wykorzystaniu rachunków powierniczych. Za sprawą tego mechanizmu, zagrożenie utraty środków finansowych wpłaconych na poczet zakupu jest znacząco ograniczone. Taki wymóg zapewnia większą przejrzystość i bezpieczeństwo procesu zakupowego, co niewątpliwie stanowi solidne zabezpieczenie interesów nabywców.
Kupujący mogą być także pewni, że ich inwestycja jest chroniona przez najnowsze przepisy prawne, co sprawia, że zakup mieszkania od dewelopera jest nie tylko atrakcyjny, ale przede wszystkim bezpieczny pod względem prawnym.
